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為什麼說西安樓市到瞭一個新的拐點期？

西安樓市正在迎來新的拐點期，這是毫無疑問的。一提到“拐點”，很多人想到的是“下行”，尤其是此前多次被提及的房價“拐點”。但目前西安樓市面臨的“拐點”恐有另外的政府補助款意思。

1、房價分層現象明顯。前段時間的部分板塊、部分改善型樓盤的房價上漲較快，少則上漲1000元/㎡左右，多則上漲3000-4000元/㎡。高新、曲江二期、滻灞、航天、港務區灞河沿線等，不少樓盤的價格一周一個樣，動作稍慢一點，價格就像翻牌一樣，說變就變。受此影響，品質一般、地段稍冷的剛需盤，價格也逐步處於活躍期，開始小幅上漲，雖然幅度尚在正常范圍內。北城、城東部分此類樓盤以300-500元/㎡的幅度拉升房價，個別的達到1000元/㎡左右。

鑒於此種情況的出現，西安於4月18日再次出臺促進樓市穩健發展的“限購”措施，擴大瞭限購范圍，同時限售；同步進行的是西安房管部門開始加大力度整頓樓盤銷售過程中的亂象。這一舉措有利有弊，有利的是控制住瞭熱點區域部分樓盤的價格漲幅，這些樓盤的房價處於盤整期；不利的是基本達到銷售條件，具備兩證、三證、四證，價格在6000-7000元/㎡的部分可買樓盤，不能公開銷售，為後續價格上漲埋下伏筆。一般來說，樓盤在取得預售證之前和獲證之後的價格，一定會有差異，有時還不小。這對剛需來說，不可避免成為“受傷的人”。

2、客群發生重大變化。西安樓市僅靠本地購買力，是難以支撐“去庫存”目標的有序實現的。從2016年年中以來，外地客群的大量湧入，剛需、投資居多，投機炒房占少量，給西安樓市本已匱乏的客群註入瞭新的生力軍。統計數據顯示，2016年三季度，外來購房人士超過58%；2016年全年占到一半以上；2017年一季度，外來人士購房占到60%以上。

外來購買力的大量湧入，本地二次三次改sbir是什麼善置業及投資性置業的入市步伐加快，與樓市形成新的共振，一定程度上也給力樓盤漲價的信心和勇氣，隻要購買力源源不斷，樓盤漲價就不會停息，而且幅度會超出正常范圍。但在4-18限購限售性新政出臺後，加上首付比例提高，銀行為防范金融風險，提高貸款利率比例，加大按揭條件即個人征信的審核力度，外來購買力進入或將更為有序化，在一定時間段內，增量或將減少。如外來購買力減少，西安樓盤的漲價動力或將減弱。

3、新盤產品升級。這一情況在西咸新區灃東新城尤為明顯。按照城市價值，地租極差看，灃東新城無論是三橋板塊還是其他板塊，毛坯高層的價格在7000-7500元/㎡之間是合理的價位，價值性比較實在。但從最近亮相的幾個樓盤的情況看，基本是裝修房和洋房，如中海和灃東地產項目其高層價格基本要在9000元/㎡，洋房或在10000元/㎡左右。這一價格，勢必將影響後續推出新房源的其他新盤的定價。在地產界，相互比照價格是常態的情況。一傢漲，同等級房企同類樓盤都會有意無意地迅速“看齊”。

自2011年限購之後，為瞭避免同質化，同時也是為瞭有較好的溢價，西安樓盤的大戶型，小三房、大三房、洋房、裝如何申請撰寫政府輔導補助計畫書修房逐步增多，這基本是品牌企業，尤其外來品牌房企，加上較為新穎的生活方式和物業服務體系，成本加大，房價也水漲船高。從今起觀察到的部分品牌房企的新盤產品動態看，都將出現西安前所未有的產品形態和服務體系，初步瞭解的信息看，未來這些產品的價格都不會低，或有可能創區域新高。

4、購買力外溢，冷地段逐步變熱。目前，部分此前被認為是熱點地段的房價，階段性地創下新高，無論是剛需置業，改善型置業，還是投資型置業，或投機炒房客，都開始重新審視西安樓市的房價，投資型及投機炒房，都已趨於謹慎，不敢貿然進入。隨著城市價值被房價透支，部分區域是嚴重透支，加上“無形的手”進行幹預，部分投資置業及投機炒房客，或將面臨被暫時套牢，為房價站崗幾年的難受局面。

剛需置業，無論是本地需求還是外來需求，已逐步把台中sbir眼光放到此前稍冷的板塊，此前看著其他地段樓盤“熱賣”的樓盤，迎來瞭新的機會，從目前的態勢看，這些樓盤的價格調漲，還是嘗試性的，尚在相對合理的區間內。西安在數年前確立瞭中心城區過於密集的人口外遷的規劃意圖，隨著新興城區的逐步成型，加上本輪房價的上漲，導致購買力外溢，人口外延，北大學城、紡織城、航天基地等區域逐步趨熱，通過正常途徑較慢實現的人口外遷意圖，房價一漲，很快就能實現。可謂“有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭。”

5、樓市調控或將常態化。自2011年限購政策在2016年5月前後解除後，半年多一點的時間，即在2016年12月31日西安再次開啟調控，即“樓十二條，”2017年4月18日再度加碼調控，即“樓十條”。從政府的意圖看，是未來防范從東部沿海城市，及其他一二新城市的地價上漲過快、房價上漲過快勢頭向西安蔓延的趨勢，防患於未然的意圖十分明顯，但是防范不得與杜絕，蔓延波還是不可避免地到瞭西安。短期看，調控政策的效果尚未完全顯現。

從前後兩次的調控政策看，不難發現，政府是想下一盤很大的棋。“樓十二條”提出，要加大已規劃城市配套，如學校、醫院、養老設施等優先建設力度，不出讓周邊配套不完善的土地。“樓十條”提出，不僅新買商品房在取得不動產證後滿2年才可出售，而且針對“普通住宅”和“非普通住宅”實行不同的首付政策，同時提出對土地出讓方式進行調整，嘗試進行“限房價、竟地價”等出讓方式，制定土地有序出讓計劃。通過西安市國土資源局土地競拍信息看，從4月18日前後起，新出讓土地基本是以底價成交，或可說明一些問題。從前後兩次的政策看，精神是連貫的，有利於房地產行業的穩健發展，如能得到徹底的執行，西安樓市的“非普通住宅”和房價，都將得到一定控制。

問題是，執行的力度和開發商“野蠻生長”之間的博弈和平衡，如何決斷和取舍。目前業內外有一個基本的“共識”，即“房價越調越漲”，從房價漲和調控的關系看，應是先有“房價漲”，後有“調控”；出現“越調越漲”怪圈的原因，就是開發的“野蠻生長力”太強，不斷在產品上求“突破”。因地價不同、產品的成本不一，因而商品房的定價機制在開發商手上，且目前監督部門尚無科學的機制來衡量和制衡房價，從而導致“房價越漲越調控”、“越調控越漲”的怪現象。

如西安在最近兩次的調控政策執行上能夠“很認真”，那麼，西安的房價或將在一定的時間周期內得到都相對的穩定，漲幅可控制在合理的幅度內。否則，調控或將不得不進入常態化。從最近的海南、南京、鄭州、北京、上海等地的新一輪調整政策不斷地“打補丁”情況看，也為西安後續出臺調控政策提供瞭不少新的思路和方式。

從4月18日西安出臺新的樓市調控政策的動因看，除瞭受主管部門的壓力，防患於未然之外，還有為經濟發展進入新階段創造較好的環境有關。畢竟，西安在2020年要進入千萬級人口城市行列，經濟發展要吸納大量的大學生、技術人才，僅靠落戶政策的寬松、為大學生提供廉租住房，還是不太夠，需要一個更好的城市環境，生活環境，就業環境，創業環境，外來人才才能“來得瞭、留得住”，而房價漲幅的適度控制，不能不說是其中的一個因素。雖然有人說，北上廣深等地房價也很高，不是照樣吸引大量的人才進入，但西安如能從開始就能為外來人才進入提供一個良好的環境，包括適度控制房價在內，豈不是更好？或許，一個新的城市發展模式有望在西安出現。

6、蘿卜快瞭不洗泥，潛在問題或已埋下。一個特別值得註意的問題是，部分樓盤在房價調漲過快的同時，令業主心煩的事業時有發生。如曲江某盤，房價一路飆升瞭，但同時出現容積率調整、樓梯改設計、地下室漏水等情況。同時曲江，某盤初期規劃好，形象也不錯，但後期商業規劃改瞭，交房時出現太倉促的情況。在房價快漲的態勢下，不排除部分樓盤因“不愁賣”瞭，本來品質一般，借助市場契機，稍加打扮，變得“高大上”瞭；原先賣得慢，現在賣得快瞭，原先承諾的服務等，因各種原因縮水瞭。等等。凡此種種，都可能為交房時或交房後，埋下業主糾紛的隱患。

綜上所述，西安的房地產發展到瞭一個新的階段，正進入新的周期。在此之前，即當下階段，改善型房價漲幅將趨緩，剛需型房價正常上漲，新區房價逐步與中心城區同步，原本良莠不齊的產品在不愁賣的態勢下，或存價值不符的因素，總之是相對混沌的時間段。在此時，刷新思維，用新的眼光看待，或許會更好。剛需置業，在理念認知上，要與時俱進，要看得準、下手快，不宜觀望而猶豫不決；投資置業，無論是本地還是外來，在許可的情況下，對目標樓盤要進行審慎選擇，既要縱向看，又要橫向看；既要看名氣，更要看活怎麼樣。不宜盲目，更需理性。

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